Интервью журналу Столичный стиль - КОМУ ДАНО ПРЕДУГАДАТЬ

 

– Наталья Николаевна, расскажите, пожалуйста, как начинался ваш бизнес?

– Все началось еще тогда, когда разрешили первые МЖК (молодежно-жилищные кооперативы) под патронатом райкомов. В конце 80-х по России прокатилась волна: везде создавались МЖК. Они были призваны решить проблемы жилья для многих комсомольцев, создавших «ячейки общества». В отдельно взятом Бауманском районе, может, и не удалось построить жилищный коммунизм, зато возник проектно-строительный кооператив, созданный группой молодых инженеров, проектировщиков, менеджеров и управленцев. Впрочем, это сейчас их бы так назвали – менеджеры и управленцы, а тогда все почитали себя просто строителями. Чуть позже, когда предприятие обросло заказами, они стали достаточно скромными предпринимателями. Миллионных партвзносов не платили, поскольку и настоящих миллионов
в руках не держали, если не считать всерьез миллионами девальвированный рубль эпохи начала 90-х…

– Но вот однажды пришел настоящий успех – и «они проснулись знаменитыми»?..

– Конечно, все не так радужно. И совсем не «вдруг». Но, в общем-то, успех был очень значительным. Жилой комплекс на Рубцовской набережной, который мы сдавали
в несколько очередей вместе с ДСК-1, тот самый жилой дом – разноуровневый, красивый, броский – стал визитной карточкой и нашей инвестиционно-строительной компании, и ДСК-1. Мы сразу почувствовали, что этот проект – городского масштаба, что теперь мы обрели репутацию и историю не только в отдельно взятом районе. Однако никаких «вдруг» и в помине не было. Была очень тщательная и даже тяжелая работа по выводу 18 предприятий разного профиля и разных форм собственности с отведенной под строительство территории. Переговоры, поиск и подбор вариантов для обеспечения им подходящих условий, проектирование, согласование – обычная на сегодняшний день работа, с той лишь разницей, что в то время эта площадка была первой в программе реорганизации промышленных зон и практического опыта в городе не было. На этом объекте мы выступили пионерами в области освоения промышленных территорий. А к успеху – сдаче первой очереди этого объекта – мы шли больше трех лет.

– Многовато по нынешним меркам, не так ли?

– Именно так. Но не забывайте, что это был конец 90-х и сдавали мы около 40 тыс. кв. метров. Для нас это был большой прорыв, а для тех условий, пожалуй, просто очень хороший результат. Но сейчас реалии строительного рынка в Москве диктуют гораздо более жесткие сроки. Да и мы за это время выросли в профессиональном смысле. После строительства второй очереди комплекса на Рубцовской набережной сдали в Новопеределкино 80 тыс. кв. метров жилой площади, и ушло на это всего два года. Вот и считайте, о какой динамике развития компании можно говорить!

– Наверное, в перспективе – еще больше метров, хороших и разных, еще быстрее, выше, дороже?

– Отнюдь. Продолжая принимать участие в инвестиционных и соинвестиционных проектах строительства жилья, офисов, наша компания активно занимается освоением нового направления – строительством современных гаражных комплексов с последующей их эксплуатацией.

– Как вы решились сменить нишу? Вы считаете, что именно этот сектор несет самую большую прибыль в строительной сфере?

– Принятие этого стратегического решения вызвано многими причинами. Но если выделить одну, самую важную, все-таки исходили из тех соображений, что нехватка гаражей – самая большая московская проблема. Если гаражи нужны городу, а мы можем профессионально и качественно их построить, значит, наша компания востребована, имеет поддержку города, с одной стороны, и потребителя – с другой. Очень веская причина, чтобы начать работу в новом секторе.

– Это для вас новое направление?

– Ни в коем случае. За пятнадцать лет работына строительном рынке новых направлений для нас, пожалуй, попросту нет. Мы изначально старались диверсифицировать бизнес. Кстати, и сейчас – почему мы называемся «группой компаний»? Потому что у нас есть и своя подрядная организация, и своя риелторская компания, и своя эксплуатирующая организация. Кроме того, мы можем выполнять и выполняем функции технического заказчика. Именно на объектах гаражного строительства нами освоена модель полного цикла, где задействованы все наши компании. А новое в гаражном секторе – это объемы строительства. В этом году завершаем строительство гаража на 1000 машиномест в Марьино, на следующий год в нашем «портфеле» еще два многоэтажных гаража: на 1000 машиномест в Люблино и 450 – в Митино. Согласитесь, невозможно решиться на такие масштабные проекты, не имея опыта сдачи других подобных объектов. А начинали мы свое участие в программе гаражного строительства с двухэтажного гаража на 200 машиномест в Куркино.

– Вы строите гаражи по программе «Народный гараж»?

– Нет, у нас все гаражи – «коммерческие».

– Тогда раскройте коммерческую тайну: какова на сегодня средняя себестоимость машиноместа? Понятно, что сравнивать площадки сложно, и удаленность от центра играет роль, и общее количество машиномест в гараже. Но хотя бы ориентировочно: какой процент чистой прибыли вы закладываете в стоимость гаража?

– Даже такой расчет дать крайне сложно. Дело в том, что сейчас мы продаем машиноместа, которые начинали строить два года назад. А за два года в корне изменились
цены. Но даже если бы мы ориентировались только на инфляционный процент, то тогда можно было бы говорить о каких-то внятных расчетах, исчисляемых по определенным формулам. Но ведь у нас постоянно меняются правила игры! При продаже мы можем ориентироваться на те цены и условия проведения аукционов, которые мы получаем на текущий момент строительства новых объектов. Все условия, со всеми исходными данными для исчисления чистой прибыли не посчитает не только рядовой экономист, но и математик с ученой степенью. Но вот цифры на сегодняшний день. Увы, вынуждены признать, что машиноместа мы продаем по цене от $13 тыс. На цену продаж влияет множество факторов: это и способ хранения машины – место на общей площадке либо в боксе, площадь которого может быть различной, расположение на этаже, наличие отопления, сервисных услуг. А себестоимость гаража складывается не только из прямых затрат строителей на возведение здания и обеспечение его инженерными коммуникациями. Большая часть расходов – это и налоги, и так называемый «город» (социальная инфраструктура, дороги,
перечисления на развитие сетей и инженерных сооружений).

– Похоже, себестоимость увеличивает простое перекрестное субсидирование?

– Похоже. Мы не можем утверждать, но дело в том, что в стоимости земельного участка, назначенной городом в стартовой цене на аукционе, и потом в технических условиях, которые мы обязаны выполнять при освоении этого участка, затраты собственника дублируются. Ведь построенное здание без коммуникаций и благоустройства прилегающей территории не сдашь, и выданные техусловия на присоединение к городским коммуникациям выполняет инвестор собственными силами и средствами. И с городом эти затраты не поделишь. Именно эта себестоимость – львиная доля наших затрат, которая делает невозможной снизить цену одного машиноместа. Конечно, мы очень рассчитываем на то, что власти обратят наконец на это внимание.

 

Беседовала Ольга БУХАРКОВА

 


 

 

Copyright ООО "Доходный дом "Базис и Компания"

Новая Басманная, дом 35 | Контакты